Immisje sąsiedzkie – sposób na uciążliwego sąsiada

Nie zawsze relacje sąsiedzkie układają się w sposób poprawny i przyjazny. Czasem trudne i kłopotliwe sąsiedztwo uprzykrza korzystanie z własnego domu, czy mieszkania, destabilizując normalne funkcjonowanie. Oczywiście spory sąsiedzkie mogą dotyczyć przeróżnych spraw, z zakresu prawa cywilnego, karnego, czy też prawa administracyjnego. Niemniej naruszenia, wynikające z wykonywania prawa własności, ustawodawca kompleksowo uregulował w kodeksie cywilnym, definiując je jako immisje.
Spis treści

Immisje

Kodeks cywilny nie definiuje wprost  czym są immisje. Zgodnie bowiem z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

A zatem mianem immisji określa się przy tym takie korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości, które oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, zakłócając przy tym korzystanie z nich. Immisje jednoznacznie określa się jako formę ingerencji w prawo własności. Immisje, co do zasady, są zjawiskiem powszechnym i dozwolonym, związanym z normalnym wykonywaniem prawa własności. O bezprawnym działaniu, zaniechaniu właściciela nieruchomości wyjściowej mówić można dopiero wówczas, gdy natężenie immisji pośredniej przekroczy dopuszczalną miarę, przez co stopień jej uciążliwości naruszy sferę własności właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Rodzaje immisji

Zważywszy na sposób oddziaływania na nieruchomość sąsiednią immisje dzielą się na:

  1. Immisje bezpośrednie –  polegają na celowym, zamierzonym oddziaływaniu na nieruchomość sąsiednią – wody, ścieków, pyłów, itp. Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje bezpośrednie są całkowicie zakazane, jako naruszające normę art. 140 k.c. z jej wskazaniem na bezwzględny charakter cudzego prawa własności.
  2. Immisje pośrednie – mają charakter niezamierzony, dotyczą działań podejmowanych, na własnej nieruchomości, ale o skutkach odczuwalnych na nieruchomościach sąsiednich – emitowanie hałasu, wytwarzanie ciepła, wstrząsów, przykrych zapachów, zadymienia, odwodnienia, podtopienia, zanieczyszczania pyłem, zakłócenia odbioru sygnału radiowego, telewizyjnego, internetowego, ograniczanie dostępu do światła słonecznego itp. Przepis art. 144 k.c. zakazuje tzw. immisji pośrednich na cudzą nieruchomość, jeżeli zakłócają one korzystanie z tej nieruchomości ponad przeciętną miarę, np. polegających na wytworzeniu ciepła, dymu, wstrząsów itp. (por. wyrok SN z 15 marca 1968 r., III CRN 41/68, LEX nr 6298). Zatem, immisje o charakterze pośrednim są nieuniknione we wzajemnych stosunkach sąsiedzkich, przez co na ogół są dopuszczalne, o ile nie przekraczają granic „przeciętnej miary”, przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Warto zwrócić uwagę na podział immisji na:

  1. Immisje poprzez działanie polegają na podjęciu przed podmiot dopuszczający się ich konkretnego działania,
  2.  Immisje polegające na zaniechaniu mają na celu przeszkodzenie jakiemuś oddziaływaniu na sąsiedniej nieruchomości, np. poprzez nieusunięcie rozrastających się gałęzi drzew, co przeszkadza przenikaniu promieni słonecznych albo wybudowanie budynku na nieruchomości wyjściowej, stanowiącego przeszkodę w przenikaniu fal radiowych lub obrazu telewizyjnego, nieusuwanie szkodliwych chwastów rosnących na nieruchomości i umożliwienie rozsiewania przez wiatr ich nasion itp.

Wyróżnia się jeszcze podział immisji na :

  1. Immisje materialne, kiedy dochodzi do przenoszenia się z danej nieruchomości na nieruchomość sąsiednią dymu, pyłów, zanieczyszczeń, jak też hałasów, odoru czy wstrząsów itp.
  2. Immisje niematerialne, gdy oddziaływanie z jednej nieruchomości następuje w odniesieniu do sfery psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej, ponieważ wyraża się np. w wywoływaniu u niego poczucia zagrożenia, odrazy, rażącego naruszenia poczucia estetyki.

W uchwale SN z 21 marca 1984 r., wskazano, że w przypadku immisji materialnych chodzi o pewne przyczyny, zachowania występujące na jednej nieruchomości będące źródłem przenikania na inną nieruchomość, sąsiednią elementów i zjawisk przyrody w szerokim znaczeniu tego słowa czy też oddziaływania pewnych sił. Jako przykłady takich „przyczyn sprawczych” SN wskazał: konstrukcje budowlane, dymy, gazy, wyziewy, zapylenia, wstrząsy, energię, fale elektromagnetyczne. Z kolei jako immisje niematerialne zakwalifikowano oddziaływania na psychikę właściciela lub posiadacza nieruchomości poprzez wywoływanie poczucia zagrożenia, stresu, napięć psychicznych, jak też naruszanie poczucia piękna i odczuć moralnych. Jednocześnie SN zauważył, że nie zawsze da się tu przeprowadzić wyraźną linię demarkacyjną pomiędzy tymi dwoma rodzajami immisji, ponieważ często występują sytuacje złożone, np. postawienie danej konstrukcji uniemożliwia odbiór sygnału radiowego lub telewizyjnego, a równocześnie niekorzystnie oddziałuje na człowieka.

Ochrona prawna przed immisjami

W przypadku negatywnego oddziaływania na grunt sąsiedni, właścicielowi tego gruntu przysługuje roszczenie negatoryjne. W zależności od okoliczności właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń,  jeżeli wykazane zostanie prawdopodobieństwo, że naruszenia mogą się powtarzać. Można też wystąpić łącznie z dwoma ww. żądaniami, domagając się np. zaprzestania przejeżdżania przez swój grunt i zasypania kolein powstałych w wyniku tej czynności. Roszczenia negatoryjne, zgodnie z art. 223 § 1 k.c, nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. Zasadność tego roszczenia wyznaczają dwie przesłanki –  przekroczenie „przeciętnej miary” oraz fakt obiektywności immisji. Samo bowiem subiektywne odczucie sąsiadów nie jest wystarczające do uznania przez sąd roszczenia poszkodowanego.

Natomiast w sytuacji, gdy właściciel poniesie szkodę może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 1976 r.,  III CRN 367/75, wskazując wprost, że art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i nast.). Nie ma tym samym przeszkód co do jednoczesnego dochodzenia roszczenia negatoryjnego i odszkodowania na zasadach ogólnych.

Natomiast w sytuacji immisji niematerialnych (niekorzystne oddziaływanie na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, np. wywołanie poczucia zagrożenia czy naruszenie odczuć estetycznych sąsiada), możliwe jest wystąpienie z roszczeniem o ochronę dóbr osobistych. W tym wypadku roszczenie może być kierowane zarówno przeciw właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i przeciwko osobom niebędącym właścicielami, których zachowania generują immisje.

Podsumowanie

Każdy przypadek jest inny i powinien być  oceniany indywidualnie, poprzez przeanalizowanie wszystkich aspektów danej sprawy. Do okoliczności istotnych, z całą pewnością  będą należały –  charakterystyka immisji, czasookres ich utrzymywania się, dotychczasowe relacje sąsiedzkie oraz dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości przez właścicieli, a także wpływ immisji na korzystanie z nieruchomości. W przypadku uciążliwego sąsiedztwa zapraszamy do kontaktu z Kancelarią celem omówienia przypadku oraz przedstawienia strategii dalszego działania.

Wróć