Przesłanki zasiedzenia nieruchomości.
Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 172 § 2 k.c. określa, iż po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
A zatem przesłankami niezbędnymi do zasiedzenia są:
- nieprzerwane posiadanie samoistne,
- upływ czasu (20 lat w przypadku dobrej wiary i 30 lat w przypadku złej wiary).
Posiadanie samoistne
Własność nieruchomości przez zasiedzenie może nabyć tylko jej posiadacz samoistny – czyli osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, przez okres przewidziany ustawą. Kodeks cywilny wyklucza zasiedzenie przez posiadacza zależnego, a więc przez kogoś kto włada nieruchomością jak dzierżawca, najemca zastawca, użytkownik, itp. Tym samym kluczową kwestią przy zasiedzeniu jest „posiadanie właścicielskie”, mające w sobie cechy władania nieruchomością jak właściciel.
Przykłady posiadania samoistnego.
W zrozumieniu pojęcia samoistnego posiadania pomocne mogą okazać się poniższe przykłady:
- ogrodzenie działki,
- zagospodarowanie, bądź zabudowanie nieruchomości,
- pobieranie pożytków,
- ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości,
- koszenie,
- podłączenie mediów,
- płacenie podatków,
- decydowanie o zasiewach, uprawach.
Upływ czasu.
Drugą, oprócz posiadania samoistnego – przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Samo władanie rzeczą nie wystarczy do zasiedzenia. Do nabycia własności przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem oraz aby posiadanie to trwało nieprzerwanie przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat.
W przypadku gdy bieg zasiedzenia zostanie przerwany, okres konieczny do zasiedzenia będzie liczony na nowo od ponownego objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.
Dobra lub zła wiara.
Dobra lub zła wiara posiadacza wpływa na okres – 20 lub 30 lat – umożliwiający zasiedzenie nieruchomości. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia dobrej lub złej wiary.
W doktrynie przyjmuje się, iż posiadaczem w dobrej wierze jest ten kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż przysługuje mu określone prawo do nieruchomości. Przykładowo – dochodzi do zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego – po latach okazało się jednak, iż akt ten miał wadę prawną, bądź osoba sprzedająca nie była jedynym właścicielem, gdyż istnieli inni nieujawnieni współwłaściciele.
Zgodnie z art. 7 k.c. jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary
Domniemanie dobrej wiary jest wiążące dla sądu orzekającego, aż do czasu gdy uczestnik postępowania (strona przeciwna) wykaże złą wiarę wnioskodawcy, czyli strony inicjującej postępowanie o zasiedzenie.
W złej wierze jest z kolei ten posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu określone prawo, bądź przez niedbalstwo się o tym nie dowiedział.
Poniżej przedstawiamy najczęstsze przykłady posiadania nieruchomości w złej wierze:
- podpisanie umowy sprzedaży działki w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego,
- darowanie własności nieruchomości w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego,
- samoistne zajęcie nieużytków lub opuszczonej działki,
- przejęcie nieruchomości po zmarłym krewnym, bez przeprowadzenia sprawy spadkowej.
Okoliczności dobrej lub złej wiary podlegają zawsze indywidualnej ocenie sędziowskiej, gdyż w skutek zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci prawo własności, które przechodzi na rzecz doczasowego posiadacza samoistnego.
Doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego do biegu zasiedzenia.
Art. 176 kodeksu cywilnego określa reguły doliczania przez posiadacza czasu posiadania poprzedniego posiadacza – przy obliczaniu terminu zasiedzenia w sytuacji, gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania oraz w razie śmierci posiadacza.
Niemniej, aby skorzystać z tego dobrodziejstwa należy spełnić przesłanki:
- posiadanie samoistne – zarówno osoba aktualnie władająca, jak i jej poprzednik musi władać rzeczą jak właściciel,
- przekazanie posiadania – przykładowo na skutek sprzedaży, darowizny, dziedziczenia,
- poprzednik nie nabył jeszcze własności przez zasiedzenie – jeżeli minął już ustawowo określony czas – 20 lat lub 30 lat prawo własności powstało już z mocy prawa i nie ma już czego doliczać.
Podsumowanie
Każda sprawa dotycząca zasiedzenia wymaga indywidualnej oceny stanu faktycznego oraz zgromadzenia dokumentacji związanej z nieruchomością. Kluczowe znaczenie ma okres posiadania, charakter władania nieruchomością, dobra lub zła wiara posiadacza, a także potwierdzenie powyższych okoliczności poprzez powołanie się na określone dowody.
Dlatego też, z uwagi na złożoność postępowań o zasiedzenie przed podjęciem formalnych kroków warto omówić swoją sytuację z profesjonalnym pełnomocnikiem. Zapraszamy.